房地产销售拐点到了吗？

激石Pepperstone(http://www.paraat.net/)报道：

6月以来，10大城市和30大中城市的商品房销售出现了明显回暖迹象，北上广和武汉、苏州、青岛等一二线城市楼市成交面积快速放大。那么，我们应当如何看待10大城市和30大中城市的销售回暖？6月全国销售见底的概率有多大？预计全国销售何时见底？

近期，10/30大中城市销售明显回暖

受调控政策不断放松和热点一二线城市基础条件相对较好等因素影响，5月商品房销售改善的一二线城市明显增多，6月以来，部分一二线城市的回暖迹象更加明显，前期受制于较严调控政策而积压的刚需刚改开始快速释放。但从10大城市和30大中城市来看，整体呈现出一二线差异化复苏而非全面复苏且三线仍然比较羸弱的特征，北上广、武汉、苏州、青岛等复苏较为明显，深圳、杭州、南京、成都、福州等表现一般，扬州、惠州、韶关等三四线仍普遍偏弱。

2016年后，10/30大中城市对全国销售见底时间的领先作用大幅弱化

2014年之前，10/30大中城市销售基本是全国销售的同步指标，如2012年2月同时见底和2013年2月同时见顶。2014-2016年，10/30大中城市销售见顶时间基本与全国销售同步，但见底时间领先于全国销售10个月左右。2016年以后，一二线与三四线的分化加剧，10/30大中城市对全国销售见底的领先作用大幅弱化，如10/30大中城市销售在2017年10月已基本见底，但全国销售一直震荡下行至2019H2才趋于阶段性平稳。

可见，10/30大中城市与全国销售的见顶时间具有较好同步性，但对全国销售见底时间的领先性趋于弱化，当前我们不易从10/30大中城市销售见底时间推测全国销售何时见底。

全国销售见底前，一二线城市有什么特征？

从城市数量看，2008-2009年全国销售见底前，23个数据可得的一二线城市中已有22个城市销售已现拐点，占比96%。2014-2015年全国销售见底前，35个数据可得的一二线城市中已有32个城市销售已现拐点，占比91%。也就是说，在全国销售出现拐点前，约需90%左右的一二线城市已现拐点。

从销售占比看，2008-2009年全国销售见底前，已见底的一二线城市销售占全国销售的比例为42%，占所有一二线城市销售的99%。2014-2015年全国销售见底前，已见底的一二线城市销售占全国销售的比例为34%，占所有一二线城市销售的96%。也就是说，在全国销售出现拐点前，约需已现拐点的一二线城市销售占全国销售的1/3左右或占所有一二线城市销售的95%左右。

6月全国销售见底的概率有多大？

基于上述分析，10/30大中城市可能不易预测全国销售见底时间，但在全国销售见底前，一二线城市会呈现出比较突出的两大特征：（1）90%左右的一二线城市已现拐点。（2）已现拐点的一二线城市销售占全国销售的1/3左右或占所有一二线城市销售的95%左右。

从5月数据看，只有37%左右的一二线城市可能出现了销售拐点，这些一二线城市销售只占全国销售的7.5%左右或占所有一二线城市销售的39%左右，大幅低于2008-2009年与2014-2015年的数据指标预示着6月全国销售见底的概率较低。

全国销售何时见底？

2008-2009年从三限放松到销售见底的时间，上海用了4个月，北京广州在放松前已见底，主要二线城市用了3-5个月，全国用了4个月。2014-2015年从三限放松到销售见底的时间，一线城市在放松前已全部见底，二线城市分化较大，主要集中在3-6个月，全国用了6个月。也就是说，主要二线城市从政策放松到销售见底的时滞集中在3-6个月，全国层面大概是4-6个月。

本轮地方“四限”放松集中在2022M3-M5，央行“515新政”下调了首套房利率下限，再结合当前房地产市场环境，并考虑到2021年基数因素，预计2022年全国商品房销售拐点可能发生在8-10月。

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