详解郑州“以旧换新”：消化 4%的二手房库存，带动新房消化库存 2%

激石Pepperstone(http://www.paraat.net/)报道：

核心观点：

郑州“以旧换新”两模式明确，24 年计划完成 1 万套。4 月 1 日，郑州发布促进“卖旧买新、以旧换新”工作方案，24 年计划完成 1 万套：

（1）通过郑州城市发展集团（政府指定）收购二手房 5000 套，收购方委托专业机构价格评估，与居民方洽谈并签约过户；

（2）居民市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”5000 套，居民需登记购买新房需求信息，交易过户享绿色通道。以上两种方式均享受年内 30%契税补贴。

撬杠杆、去库存，郑州本次方案具有信号意义。郑州作为 22 年 3 月首个取消“认房又认贷”的城市，本次推出“卖旧买新、以旧换新”的方案有信号意义，政府通过回购二手房，提高居民购新能力，原本用于筹集建设保障性租赁房的资金，可以更好的撬动居民购房杠杆，实现最大化的“去库存”目的。本次 5000 套收购主要在主城区，对于城市核心区域价格企稳有积极意义

住房租赁贷款或租赁房经营性贷款或成为后续收购资金来源。5000 套房源按照套均 90 平、1.1 万元/平的均价（贝壳 24M2）计算需要 49.5亿元的资金，本次没有明确城发集团的资金来源。郑州作为央行8个试点购买商品房作为保障房的城市，年初获得央行 1000 亿的支持住房租赁贷款工具。此外回购后的二手房可以直接作为租赁房运营，同样可以获得银行支持租赁房经营性贷款的支持。住房租赁贷款与租赁房经营性贷款后续或都可成为收购存量房的资金支撑。

“以旧换新”收购计划可消化郑州2%新房库存。郑州目前新房库存27.4 万套（房管局 24M2）、二手房库存 12.8 万套（贝壳前台 24M3），5000 套二手房回购可以消化目前郑州市场 4%的二手房库存，带动新房消化库存 2%。23 年全年郑州新房住宅销售 9.3 万套，二手房交易7.6 万套，1 万套的二手房+新房交易，占全年成交量的 6%。

郑州24年计划“以旧换新”1w套，具有信号意义

4月1日，郑州发布促进“卖旧买新、以旧换新”工作方案，24年计划完成1万套：

（1）通过郑州城市发展集团（政府指定）收购二手房5000套，收购方委托专业机构价格评估，与居民方洽谈并签约过户；

（2）居民市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”5000套，居民需登记购买新房需求信息，交易过户享绿色通道。以上两种方式均享受年内30%契税补贴。郑州并非首个提出“以旧换新”模式的城市，但却是第一个明确提出“以旧换新”计划体量的城市

本轮周期“以旧换新”模式在23下半年开始随着二手房与新房分化持续开始出现，最先由济南等地房企自主发起，用于换购的二手房可用来抵扣新房的部分购房款，一般限制比例在50%左右，收购的二手房房企一般自行于市场转卖，推行该模式的主要目的为房企推进自身新房销售。

此后淄博等地陆续推出“以旧换新”省心购等活动，鼓励房企与房地产经纪参与加快换购流程，以市场化交易行为为主，总体交易体量较小。

23年10月，连云港等地提出探索由国企平台收购“卖旧”房屋作为保障性住房或人才房使用，但并未提出明确计划目标，大部分城市仍处于探索阶段。本次郑州“卖旧买新、以旧换新”工作方案中明确提出24年由政府指定平台郑州城建集团收购5000套存量房，用于补充保障性租赁住房供应，占郑州24年计划筹集保障性租赁住房体量1.5万套的1/3。

郑州作为22年3月首个取消“认房又认贷”的城市，本次推出“卖旧买新、以旧换新”的方案有信号意义，政府通过回购二手房，提高居民购新能力，原本用于筹集建设保障性租赁房的资金，可以更好的撬动居民购房杠杆，实现最大化的“去库存”目的。本次5000套收购主要在主城区，对于城市核心区域价格企稳有积极意义。

以旧换新”收购计划可消化郑州2%新房库存

5000套房源按照套均90平、1.1万元/平的均价（贝壳24M2）计算需要49.5亿元的资金，本次没有明确城发集团的资金来源。郑州作为央行8个试点购买商品房作为保障房的城市，年初获得央行1000亿的支持住房租赁贷款工具。此外回购后的二手房可以直接作为租赁房运营，同样可以获得银行支持租赁房经营性贷款的支持。住房租赁贷款与租赁房经营性贷款后续或都可成为收购存量房的资金支撑。

郑州目前新房库存27.4万套（房管局24M2）、二手房库存12.8万套（贝壳前台24M3），5000套二手房回购可以消化目前郑州市场4%的二手房库存，带动新房消化库存2%。23年全年郑州新房住宅销售9.3万套，二手房交易7.6万套，1万套的二手房+新房交易，占全年成交量的6%，“以旧换新”方案若顺利推进，对郑州地产市场的基本面提振具备一定积极意义。