创近40个月新高！深圳二手房市场发生了什么？

激石Pepperstone(http://www.paraat.net/)报道：

“近几个月深圳二手房成交量都在5000套徘徊。”深圳市德祐某门店中介人士小孙表示，“咨询量和成交量应该也是近3年最高了，6月份我共成交了6套二手房，以前可能每个月只成交一两套”。

在分区限购优化、降首付、降利率等楼市优化政策加持下，深圳楼市呈现出良好走势，二手房市场尤为明显。

7月3日，深圳市房地产中介协会披露数据，经统计，6月，深圳全市二手房签约量达5309套，环比增长9%，同比增长66.3%，创近40个月新高，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。

新房市场方面，6月共成交3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。其中新房住宅成交2927套，环比增长45.7%，同比下降4%。

一二手房市场仍冷热不均。

深职大房地产研究所所长，深圳经济学会副会长邓志旺分析，深圳二手房市场的成交量创新高，主要原因是限购政策宽松、首付比例下降、利率下调等政策组合拳的推动，有效刺激到市场上积累的需求得到集中释放。另外，部分卖家为了快速出手房源，主动在价格上做出调整，提供优惠吸引买家，这种价格让步直接促进了成交量的上升。相比二手房市场，一手房在价格上并没有明显的优势。尽管一些新房项目也会推出优惠活动，但总体上新房的价格仍然较高，导致新房并没有像二手房那样具有明显的吸引力，其成交量也没有特别明显的表现。

刚需积极性明显提升

在首付比例、利率下调、部分区域社保放宽等政策下，很多本来不能或不想购房的人又可以下手了。

“我花400万元左右在深圳宝安区买了一个套内不到65平方米的小三居。”一位购房者表示，主要集中看的新房和次新楼盘，但新房大多是期房，等待时间长、不确定性高，最终选择了次新的二手房。而选择现在购房与首付比例、利率下降也有很大关系，算下来相比以前月供要少一些。

乐有家研究中心工作人员表示，刚需客户的积极性明显提升。主要表现在成交总价和成交面积上。总价300万元以内的二手房成交占比24.1%，是2023年1月以来的最高点；60平方米以内的小户型占比连续3个月上浮，对比3月增加了3%，也是今年的相对高点。

同时，乐有家数据显示，近4个月深圳二手交易数据保持稳定，过户量企稳在4000套左右，网签量企稳在5000套左右。

上述中介人士小孙也表示，“我的客户普遍都是首次买房，社保缴纳刚有1年或3年，刚需大概占8成。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，从成交结构来看，刚需购房者和小户型的需求增长显著。深圳作为一线城市，年轻人口众多，住房自有率相对较低。这些年轻人是购房市场的潜在主力军，他们的购房需求一直存在并且巨大。

根据深圳市统计局的数据，深圳常住人口持续净流入，虽然近年来增速有所放缓，但深圳在2021年之前的十年一直是国内人口增长最快的城市之一，积累了大量的潜在购房需求。这些需求在房价下跌和政策刺激的背景下逐渐释放。

价格也是一个重要因素。

据乐有家门店成交价格数据显示，6月深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价6.79万元/平方米，环比下跌1%，同比下跌11%。

李宇嘉表示，“这一轮深圳‘以价换量’的态势非常明显，低于参考价成交的占比达到84%，其议价率上半年更是上升到6.7%，创下新高，比去年上半年议价率上升了0.9%。”

李宇嘉进一步表示，在当前市场中，低价房源的消耗确实能迅速吸引购房者，推动市场交易量的回升。但随着低价房源的逐步减少，市场能否持续存在着不确定性，后续可能主要还是要取决刚需和改善的循环来维持市场的活跃度。

一位在深圳从业十余年的资深房产中介人士告诉记者，“深圳房价已经跌了30%~40%，今年年底可能已经是底部，可以继续关注下半年的成交量是否能继续稳住在5000套左右，如果能稳住，部分核心区域、优质楼盘的价格也会率先企稳，目前有学位概念的小区价格已经慢慢在回升。”

新房市场两极分化

新房市场方面，情况有所不同。

6月，深圳新房共成交3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。另据统计，2024年上半年新房成交14470套，环比下降22.6%，同比下降37.9%。

业内机构反馈，当前深圳二手房相对同区域同品质的新房更具价格优势，导致当前新房市场的吸引力不明显，导致造成部分客群由新房市场转向二手房市场。

此外，在利好新政频发下，新房市场销量出现两极分化。据CRIC市场数据显示，6月普通住宅预售项目网签成交量约29万平方米，环比上涨42％。开盘方面，据统计共有12个住宅项目开盘加推入市，共推售5165套房源，个别项目去化喜人。

以6月28日开盘的深圳湾顶级豪宅中海深湾玖序为例，开盘三小时收金100.2亿元。据相关媒体报道，中海深湾玖序是今年以来认筹表现最好的楼盘，共计516批购房者冻资选房，平均1.76人选1套房，冻资金额高达25.8亿元。

此外，抓住政策窗口期的还有6月19日开盘的中洲迎玺二期，推出了746套93~163平方米的3~4居室，“咨询量非常大，二期成交量已经去化60%，其中114平方米的户型已经卖断货了。”中洲迎玺二期中介人士小林表示。

部分楼盘的热销与开发商借助政策助力，主动让利，且项目处于核心地段、教育资源充沛、商业配套完善，居住价值高等有关。

深湾玖序开盘劲销超百亿元的背后是因为有顶级的地段及配套，给足了想象的空间，同时是首个突破“7090”限制的豪宅，在户型设计上以高端改善为主，满足精准人群的需求。乐有家研究中心工作人员表示，“这也一定程度上反映出目前深圳楼市在高端产品层面的稀缺，大家对于美好居住生活品质的追求没有变，这也是楼市的支撑点，好的产品一定会得到市场更好的反馈。”

从新房成交价格来看，整体均价环比微降。克而瑞深圳区域数据显示，深圳有5个区域环比上涨，大鹏新区网签成交均价36854元/平方米，环比涨幅最大约为16％；另外6个区域环比下跌，其中罗湖区网签成交均价73831元/平方米，环比跌幅最大约6％。

谈及对深圳未来楼市的预期，邓志旺认为还需要进一步的观察。政策调整往往能带来市场需求的短期释放，但这种释放的持续性往往取决于政策的稳定性和市场预期。另外，新房价格还需要一定的优惠，吸引更多的需求入市，有助于逐步带动整个市场进入良性状态。