房地产泡沫化“实质性扭转”之后

　　激石Pepperstone(http://www.paraat.net/)报道：

　　银保监会表示房地产泡沫化势头得到实质性扭转，或有更多政策空间聚焦稳定房企融资，保交楼优先度进一步提升，地产投资、竣工有望止跌企稳，小幅改善。

　　9月23日，银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展，首次指出“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，也意味着有更大政策空间聚集稳定房地产企业合理融资，保交楼优先度进一步提升，此前部署的近2000亿保交楼“专项政策性借款”首笔9月22日也正式落地沈阳，“稳融资-加速施工环节去库存-稳竣工、保交楼-稳定年内GDP”的政策进一步加快。具体表现在两个方面：

　　1)伴随21年以来“三条红线”、房贷集中度管理等各项地产调控政策从严，个人住房贷款余额增速回落至15年以来新低，20H2-21H1地产销售高增更多是疫情激发居民动用储蓄释放住房需求、而个人房贷增速持续回落，银保监会对房地产金融化泡沫化的表态也由“得到遏制”转向“实质性扭转”。

　　16年底“房住不炒”提出以来，个人住房贷款余额同比由16年底38.1%高位回落，虽然20H2-21H1地产销售持续旺盛、商品房销售额两年平均增速一度达到20%的超高水平，但同期货币政策总体相对克制，更多是疫情激发居民内生性购房需求、以储蓄而非主动加杠杆的方式，在此过程中，个人住房贷款余额同比并未上行、反而回落2.7个百分点至13%，且房企销售资金来源中按揭贷款的比例也同期反而回落1.7个百分点至30.1%。

　　而在21年5月地产调控政策骤然从严后，个人住房贷款余额同比进一步下行，截止22年6月末，已下行至6.2%的15年以来最低水平，银保监会对房地产金融化泡沫化势头的表态也由21年3月时“得到遏制”转变为本次9月表态“得到实质性扭转”。

　　2)房地产开发贷款余额同比一度加速回落至过度偏冷的水平，21Q4后逐步好转但幅度有限，地产投资也因此持续低于预期，因而目前政策再度强调稳定房地产企业合理融资需求，2000亿保交楼专项政策性借款首单22日落地沈阳。

　　在地产调控政策从严的同时，房地产开发贷款余额同比也出现快速回落，由18年上半年近25%的高增速加速回落至21年9月0%，虽然21Q4政策持续强调稳定房企融资，房地产开发贷款余额同比逐季回升，但至22年6月也仅恢复至1.5%的较低水平，因而今年本应形成贡献的前期已预售项目加速施工投资，在融资压力仍大的背景下，未发挥出预期内的明显抵消新房销售投资转弱的拖累，8月地产投资当月同比降至-13.8%的极低水平。

　　因而目前政策再度强调“合理满足房地产市场融资需求”，而8月19日住建部公布的2000亿专项政策性借款，首单于9月22日落地沈阳，结合9月13日郑州与国开行签署的3000亿贷款中用于棚改贷款的1600亿，以及各地房地产纾困基金和银行信贷的通力配合，房地产融资已在好转，9月后地产投资同比或逐步回升，全年仍有望达到-8%的明显好于地产销售(-20%)、新开工(-37%)内生性拖累幅度的水平。